Un fideicomiso es un contrato (celebrado por escritura pública) en el que, según la ley 24.441, una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a las necesidades de las partes cuando se trata de llevar adelante un emprendimiento inmobiliario con fondos de terceros inversores. (*)

Es la constitución de un fideicomiso para la adquisición de un inmueble, en condiciones previamente pactadas generalmente mediante una reserva, con el fin de construir en el mismo un edificio con destino a viviendas unifamiliares de acuerdo a un anteproyecto ya definido, dividirlo en propiedad horizontal y transferir las unidades a los beneficiarios. (*)

Las características principales de funcionamiento se basan en los siguientes conceptos: fiduciantes - beneficiarios: son los inversores, quienes se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el inmueble y para hacer frente a todos los costos que demande la obra de construcción necesarios para llevar a cabo el edificio proyectado. Cada uno de ellos asume este compromiso, en la proporción que le corresponde conforme la unidad o unidades que elija. Fiduciario: es quien recibe el dominio fiduciario de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del código civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el emprendimiento inmobiliario conforme las pautas fijadas en el anteproyecto y la memoria descriptiva y técnica. Una vez finalizadas las obras proyectadas, y afectado el inmueble al régimen de propiedad horizontal, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda. Administrador: es el encargado del gerenciamiento técnico, financiero y administrativo del emprendimiento. El estudio: es el encargado de la elaboración del proyecto de arquitectura para la construcción del edificio proyectado. Tendrá a cargo además la dirección de obra. Empresa constructora: empresa que surgirá de las cotizaciones (proceso que se sigue en todos los rubros de obra contratados) con quien se contratan los principales trabajos de construcción del emprendimiento, prestando también los servicios de ayudas de gremios, provisión de equipos, etc. Toma a su cargo las responsabilidades atinentes a la calidad de constructor (calidad, vicios, etc.) respecto a las obras por ella realizadas. Escribania: es ante quien se llevarán a cabo todos los actos notariales necesarios y cuya retribución queda establecida en el contrato. Patrimonio fiduciario: está integrado por el inmueble y el fondo fiduciario. De acuerdo a lo dispuesto por el art. 14 de la ley 24.441/95, constituye un patrimonio de afectación separado de los patrimonios de las partes intervinientes y, en ese carácter, se encuentra exento de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario y de los fiduciantes. (*)

Las ventajas principales son las siguientes: se trata de una forma de vinculación contractual entre las partes. No hay vinculación societaria. Se reduce de manera significativa el riesgo del inversor en cuanto a cambios potenciales y grado de cumplimiento de lo proyectado. Ello, por cuanto en el contrato se dejan establecidas, entre otras cosas: la individualización del inmueble a adquirir. Las condiciones en que se va a adquirir. Morbi fermentum felis nec gravida los bienes fideicomitidos están absolutamente separados del patrimonio del fiduciario y de los fiduciantes constituyendo, por lo tanto, un patrimonio autónomo pleno. Esto posibilita que los acreedores del fiduciario y de los fiduciantes, cualquiera sea su naturaleza y privilegio, se vean absolutamente impedidos de satisfacer su acreencia con los bienes que integran el fideicomiso. Que lo antedicho sumado a la posibilidad de ceder a terceros sus derechos como beneficiario del fideicomiso, otorga a los inversores una posible “salida anticipada” sin necesidad de esperar a la conclusión final de la construcción del edificio. (*) Fuente: http://www.Reporteinmobiliario.Com.Ar/nuke/article688-fideicomiso-de-construccion-al-costo.Html

Al momento de contratar cada rubro en cada etapa de obra, se piden 2 ó 3 presupuestos, y en base a experiencias pasadas, cotizaciones del mercado y presupuestos obtenidos, se define la empresa o persona a contratar. La política del estudio es privilegiar la confianza y la calidad de los trabajos, por encima de los números. La idea es mantener los equipos de trabajo que funcionan y respondan con responsabilidad las exigencias del proyecto.

No es un precio cerrado porque un fideicomiso al costo no es un “llave en mano”. Significa que no existe ningún fondo de reserva, ni gastos imprevistos incorporados en el costo de los departamentos. Los gastos que deriven de la construcción del edificio son trasladados directamente a los fiduciantes; por lo tanto, si surgiera algún gasto extra no contemplado (ejemplo: arreglos a vecinos, atraso de obra, etc.) o desfasajes entre el índice c.A.C. Y la inflación real, deberán ajustarse las cuotas.

Este dato no lo podemos saber con exactitud hasta una etapa avanzada de obra o en las últimas cuotas, momento en que estarían todos los presupuestos cerrados y la obra en etapa de terminaciones finales. Como ejemplos tenemos que en el edificio cms 5 (montevideo nº1834) de acuerdo a las cuotas estipuladas hubo un excedente de dinero, por lo tanto, se usará para el pago del reglamento ph y fondo reserva para el consorcio. En el caso, del edificio cms 6 (alvear nº587), deberá agregarse 1 cuota.

Es un índice que confecciona mensualmente la cámara argentina de la construcción, figura en la web, y pretende representar las variaciones que experimenta el costo de la construcción. Es un indicador puramente estadístico. Se divide en mano de obra y materiales, siendo el factor construcción un promedio de ambos. Se utiliza el índice cac promedio para actualizar el costo de la construcción siguiendo el ritmo de la inflación.

Sí, es posible. Se conversa con el administrador-fiduciario, y siempre y cuando no afecte el normal avance de obra o la situación financiera del fideicomiso, se puede hacer. Por ejemplo, un anticipo más alto o más bajo, cuotas semestrales, mayor cantidad de cuotas, etc.

Los departamentos se pueden vender en cualquier momento de su construcción. Se puede acudir a las inmobiliarias con quienes trabajamos o nosotros mismos, podemos conseguir un interesado en adquirir la unidad. Para efectivizarlo, se hace un contrato de cesión del fideicomiso y la unidad se transfiere a un nuevo fiduciante.

Sí, todo es posible. Al momento de la contratación, se hace un listado de los cambios que se le quieran realizar a la unidad, como por ejemplo: incorporación de bañera hidromasajes, agregado de artefacto lavavajilla, piso cerámico en lugar de piso de ingeniería, receptáculo de ducha en lugar de la bañera, etc. En cuanto al tema del costo, se le agrega o se le quita según cada caso, de acuerdo al presupuesto acordado entre las partes.

Hay que analizar cada caso, pero sí es viable. Lo ideal es hacerlo antes de la presentación municipal de permiso de obra. En el caso, de que sea después, se hace un conforme a obra en los trámites de final de obra. En este último caso, tiene un costo extra que representan estos trámites (aportes profesionales, gestión, sellados, etc.), que deberá ser afrontado por el fiduciante interesado.

Se hará todo lo posible para que así sea, pero esto no depende del estudio cms arquitectas ni del fiduciario y/o administrador del fideicomiso. Los pasos a seguir son los siguientes: ni bien se tenga el contrato de fideicomiso firmado y el proyecto de visación previa aprobado por la municipalidad de rosario, se realizan los trámites para ingresar al fideicomiso de administración “sistema metropolitano de gas rosario”. La conexión del servicio de gas por parte de litoral gas dependerá de la finalización de las obras previstas en este fideicomiso de administración. Se irá informando a los fiduciantes la situación del avance de las mismas de acuerdo a cada proyecto.

Sí es posible realizar la contratación del equipamiento interior de los departamentos, que abarca cuestiones tales como: diseño de mobiliario, luminarias, cortinas, etc.